Les travaux et réparations du logement en cours de location posent souvent le délicat problème de savoir à qui, du propriétaire ou du locataire, en revient la responsabilité et par là donc, la charge financière.

Ces situations sont toujours plus faciles à régler lorsque propriétaire et locataire entretiennent des relations sous le signe de la confiance et de la bonne foi.

L’article concernant les charges locatives peut vous apporter certaines réponses, par exemple :

  • Les réparations locatives sont définies par décret, même si cette liste est en pratique largement sujette à interprétation
  • Les réparations rendues nécessaires par la négligence du locataire restent à sa charge
  • Les réparations rendues nécessaires par la vétusté sont imputables au propriétaire, sauf cas de manque d’entretien normal de la part du locataire
  • Le propriétaire n’est pas tenu de prendre en charge les travaux d’amélioration éventuellement demandés par le locataire.
  • Les travaux et réparations engagés parle locataire doivent avoir reçu l’accord préalable du propriétaire

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Ce sinistre est le plus fréquent et souvent lourd à gérer.

Il se décompose normalement ainsi :

  • Déclaration : Le locataire qui subit le dégât des eaux doit, dès qu’il constate le sinistre, faire une déclaration auprès de son assureur et bien entendu, en aviser le propriétaire.
  • Causes du sinistre : Les causes peuvent être évidentes (débordement d’une baignoire ou d’un lavabo par exemple) ou très difficiles à identifier (infiltrations au plafond de l’appartement dans un immeuble).
  • Suivi du dossier : Une ou plusieurs expertises sont parfois nécessaires. Les dossiers d’indemnisation demandent souvent de longs délais en raison de leur complexité.

Dans un immeuble en copropriété, c’est le syndic qui doit faire effectuer la recherche de fuite, afin d’en identifier la cause. S’il en résulte que la cause n’est pas privative, il devra faire réparer la fuite et produire la facture des travaux.

La lourdeur de ces dossiers provient essentiellement du grand nombre de parties prenantes : le locataire, le propriétaire, le voisin, le propriétaire du voisin, le syndic de copropriété, les compagnies d’assurance de toutes les personnes concernées…

Chacun, propriétaire comme locataire, doit être attentif au suivi du dossier, si possible en conservant des traces écrites des relances effectuées.

Si le sinistre n’est pas résolu dans les deux ans, l’assureur peut opposer la prescription. C’est pourquoi il faut être attentif à prolonger ce délai par l’ envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception.

 

Le locataire peut, en cours de bail, demander à apporter des modifications à celui-ci pour des raisons très diverses.

Quelques cas parmi les plus fréquents :

Mariage, divorce, décès

  • Mariage ou PACS : En cas d’union postérieure à l’entrée dans les lieux, les deux époux peuvent demander la rédaction d’un avenant au bail, sur présentation des justifications.
  • Divorce : A l’inverse, en cas de divorce ou de séparation de corps, le locataire peut demander à ce que le bail soit modifié au nom d’un seul des deux époux. Il est indispensable d’obtenir les justificatifs avant modification.
  • Décès : En cas de décès d’un des deux époux, le conjoint survivant bénéficie d’un droit exclusif sur le logement et peut demander à faire rectifier le bail.

Départ ou changement d’un colocataire

Le départ d’un colocataire entraîne bien sûr modification du bail, puisque les colocataires sont solidaires.

En vertu de la loi ALUR , le colocataire qui donne congé reste engagé pour les six mois qui suivent l’échéance de ce congé (sauf s’il est remplacé entre temps), mais il est ensuite libéré de tout engagement.

Il est essentiel dans ce cas, que le garant soit clairement identifié, puisque le départ met fin à l’engagement de caution.

Difficultés de voisinage subies par le locataire

Les nuisances engendrées par un voisinage indélicat peuvent éventuellement être signalées par le locataire au propriétaire, sans pour autant le rendre responsable de cet état de fait, sauf cas particulier.

Le règlement du problème ne peut venir que d’une démarche amiable de la part du locataire , et éventuellement du propriétaire, auprès du voisin.

A défaut de solution, il peut être fait appel à des intervenants extérieurs, à savoir le syndic de copropriété si le règlement interne n’est pas respecté, la police si le problème est important, enfin le conciliateur de justice chargé de régler les conflits de ce type.

Le cas échéant, ces actions pourraient être renforcées en étant menées conjointement avec d’autres voisins également incommodés.

 

Problèmes de voisinage causés par le locataire

A l’inverse, le propriétaire peut être informé de nuisances occasionnées au voisinage par le locataire.

Le propriétaire peut alors en parler à son locataire pour vérifier le bien-fondé de la plainte et, selon le cas, l’aviser par écrit des suites possibles, pouvant aller jusqu’à la résiliation du bail, même s’il s’agit là d’une procédure très délicate à mettre en œuvre.

Dans les cas les plus difficiles, la meilleure solution consiste là aussi à faire appel au conciliateur de justice, dont la vision extérieure du problème peut permettre plus facilement de régler le conflit à l’amiable.

Les instances de conciliation 

Il existe deux instances destinées, à la demande des parties, à rapprocher les points de vue et proposer un accord à l’amiable afin d’éviter un recours à la justice.

Ces deux instances sont gratuites.

Voir précisions et coordonnées sur le site www.service-public.fr

La commission départementale de conciliation

Elle se compose à égalité de représentants de bailleurs et de locataires et peut intervenir sur certains litiges portant sur :

  • Les loyers,
  • Les états des lieux,
  • Les dépôts de garantie,
  • Les charges et réparations,
  • Les sorties de bail …

Elle peut être saisie par le propriétaire ou le locataire, par lettre recommandée avec avis de réception, et dans certains délais.

Les parties doivent être entendues ensemble par la commission.

En cas d’accord constaté, le recours ultérieur au juge n’est plus possible.

Le conciliateur de justice

Le conciliateur de justice est une personne nommée par le président de la cour d’appel.

Il peut intervenir, entre autres, pour des litiges de voisinage, entre propriétaires et locataires ou entre locataires.

On peut le saisir par simple lettre adressée au greffe du tribunal compétent. Les deux parties sont entendues et, en cas de succès, un constat d’accord est établi.