Les loyers perçus dans le cadre d’une location meublée sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Sous le régime BIC, les revenus seront à déclarer soit en « micro-Bic », soit en « régime réel ». Ce choix dépend d’abord du montant des loyers perçus. En dessous de 32600€, le bailleur a le choix du régime appliqué. Au delà, c’est le régime réel qui s’appliquera.

Pratiquement, en dessous de 32 600 € annuels, c’est le régime du micro-bic qui s’applique par défaut. Pour opter pour le réel, le bailleur doit informer l’administration fiscale de cette option avant le premier février de la première année où il veut bénéficier de ce régime (‘option est valable au mois deux ans ; elle se reconduit tacitement par périodes de deux ans). Attention, le montant de 32 600 € correspond au “chiffre d’affaires”, c’est-à-dire le loyer charges comprises.

Alors, quel régime choisir sous 32 600 € de revenus ?

MICRO BIC :

Dans le cas du micro-BIC, l’investisseur bénéficie d’un abattement de 50 % de ses recettes déclarées avec un minimum de 305 €.

En contrepartie de cet abattement, il ne pourra rien déduire en supplément. Ni intérêts d’emprunts, travaux, etc…

Par ailleurs, ce régime est extrêmement simple au niveau déclaratif : il suffit simplement de déclarer son “chiffre d’affaires” sur la déclaration 2042-C PRO; L’abattement est calculé par les impôts.

REGIME REEL :

Dans ce cas, il n’ y a pas d’abattements mais la possibilité de déduire ses charges pour leur montant réel, y compris l’amortissement de son bien.

Sont notamment déductibles les charges suivantes :

  • les factures d’entretien et de réparations
  • la taxe foncière
  • les frais d’assurance
  • les frais de gestion
  • les honoraires dl’expert comptable
  • les frais de procédure en cas de litige avec un locataire
  • les abonnements et consommations divers intégrés dans le montant du loyer mais dont la facturation vous est adressée (par exemple facture téléphonique, abonnement internet)
  • les intérêts de l’emprunt majorés des frais de dossier et de constitution des garanties et prime d’assurance
  • les droits d’enregistrement et les frais de notaire relatifs à l’acquisition des locaux
  • Par ailleurs, sont amortissables :
  • l’amortissement des locaux
  • l’amortissement du matériel et du mobilier
  • l’amortissement des travaux de construction, reconstruction, agrandissement et amélioration
  • Au niveau déclaratif, les formalités sont beaucoup lus lourdes que pour le régime du micro-BIC. En effet, le bailleur doit faire une déclaration spécifique : 2031 ainsi que les annexes 2033-A, 2033-B et 2033-C.

Nota : le calcul de l’amortissement nécessite de s’y pencher précisément. En effet, plus la durée de l’amortissement est courte, plus les sommes déduites sont importantes, et plus les économies d’impôt sont conséquentes. L’administration fiscale ne permet donc pas tout…

Par ailleurs, l’amortissement ne doit pas permettre de créer ou augmenter un déficit.

A condition de supporter la complexité du régime réel simplifié par rapport au régime du micro-BIC, celui-ci est bien souvent significativement plus avantageux.