Les charges de copropriété

La participation de chaque copropriétaire aux charges de copropriété est fonction de la nature des charges.

Les charges courantes

Elles comprennent :

Les charges générales, qui se composent des dépenses suivantes :

  • administration générale de la copropriété (honoraires syndic, assemblées, …)
  • entretien courant des parties communes (nettoyage, ampoules, …)
  • conservation de l’immeuble en l’état (ravalement, …)

Ces charges sont imputables à tous les copropriétaires en fonction de leur quote part.

Les charges spéciales, qui concernent les dépenses suivantes :

  • services collectifs (gardiennage, sécurité, …)
  • entretien des équipements communs (ascenseur, chauffage, antenne TV, …)

Ces dépenses sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’intérêt qu’elles présentent pour leur lot.

Ces deux types de charges sont appelées charges courantes et sont détaillées dans le budget prévisionnel soumis en début d’exercice au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Elles sont ensuite réparties selon leur nature entre chaque copropriétaire, qui doit en verser le montant au syndic sous forme de provisions, en général par quart chaque trimestre.

Les charges exceptionnelles

Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses dites exceptionnelles qui concernent tous travaux non récurrents, tels que :

  • acquisition ou changement d’équipements communs
  • grosses réparations de l’immeuble
  • travaux d’amélioration de l’immeuble
  • études techniques diverses

Ces charges peuvent ne concerner que certains copropriétaires.

Lorsque ces dépenses exceptionnelles ont été votées par l’assemblée, le syndic en réclame le montant à chaque copropriétaire concerné, à la date fixée au préalable lors du vote.

Charges récupérables auprès du locataire

Certaines charges de copropriété payées par le bailleur peuvent être récupérées sur le locataire.

Elles sont appelées charges locatives et leur liste est fixée limitativement par décret (87-713). Mais ce texte date de 1987, et même s’il a fait l’objet de quelques mises à jour, il suscite de nombreuses controverses du fait de son imprécision et de son caractère de plus en plus inadapté, en particulier par rapport aux équipements actuels des immeubles.

Les charges locatives peuvent être regroupées essentiellement en trois grandes catégories :

  • Les dépenses de consommation directement liées à l’utilisation du logement et de l’immeuble : eau, électricité, chauffage des parties individuelles et collectives, …
  • Les dépenses d’entretien courant et les petites réparations des parties communes : nettoyage, maintenance de l’ascenseur ou de la chaudière, entretien des espaces verts, …
  • Les taxes locatives : taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance d’assainissement, …

Mais de nombreux postes non énumérés dans le texte de base peuvent le cas échéant être mis à la charge du locataire, en fonction de la jurisprudence ou de réponses ministérielles.

Modalités de récupération

En général et surtout en fonction de ce que prévoit le bail conclu pour la location, les charges locatives sont récupérées sur le locataire par versement de provisions mensuelles, en même temps que le loyer, dont le montant sera calculé sur la base du budget prévisionnel. La régularisation intervient en fin d’exercice lorsque le montant réel des dépenses est arrêté ; selon le cas, elle prend la forme d’un complément de versement par le locataire ou d’un trop perçu en sa faveur.

Le montant des charges locatives (provisions et régularisation), doit pouvoir être justifié au locataire. Le bailleur doit tenir à disposition du locataire les pièces justificatives pendant un délai de six mois, à partir de l’envoi du décompte de charges.

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