Sous-location illégale de mon appartement : Comment faire ?

Vous pensez que votre locataire exploite votre bien immobilier en sous-location illégale ?
Ce terme définit une situation dont le pendant légal, la « sous-location », est clairement encadré.
Notez tout d’abord que cette pratique diffère de la « colocation », dans laquelle votre locataire principal continue d’occuper physiquement le logement.
Cet article vous guide dans la compréhension de la sous-location illégale, en répondant aux questions suivantes :

Les tenants et aboutissants d’une sous-location illégale

Caractérisation de l’illégalité de la sous-location

L’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 prescrit la possibilité de sous-location d’un bien immobilier par son locataire principal dès lors que celle-ci :

Votre locataire devra donc obtenir votre consentement écrit non seulement sur la possibilité de sous-louer et sur la durée de cette sous-location mais aussi sur le montant qu’il en retirera, montant qui ne devra pas dépasser celui du loyer.
Ainsi, si ces deux conditions ne sont pas respectées, la sous-location qui en découlera pourra être dite « illégale ».
Gardez par ailleurs à l’esprit que vous n’êtes pas légalement tenu(e) de motiver votre refus de sous-location.
Notez également que la loi ALUR impose à votre locataire de soumettre à son sous-locataire les deux documents suivants :

  • Une photocopie de votre autorisation écrite;
  • Une photocopie du contrat de bail original.

Dégradations lors d’une sous-location : qui est responsable ?

Sachez également que si vous constatez des dégradations à l’issue de la sous-location, qu’elle soit légale ou non, vous pourrez tenir votre locataire principal pour légalement responsable.

La sous-location à l’ère du numérique

Notez enfin que l’utilisation des plateformes de location, telles que AirBNB par exemple, engage également la responsabilité des entreprises tierces qu’elles représentent.
En effet, l’amendement n°376 à la loi du 15 janvier 2016 pour une République Numérique vous protège en imposant à celles-ci de collecter les pièces justificatives permettant d’empêcher en amont une éventuelle sous-location illégale.
De ce fait, ces plateformes demandent aujourd’hui au choix, suivant la situation particulière de leur utilisateur :

  • Un justificatif de propriété (si l’utilisateur est propriétaire);
  • L’autorisation écrite du propriétaire (si l’utilisateur est locataire).

Prouver l’existence d’une sous-location illégale

Champ d’application

À présent que vous êtes certain(e) du caractère illégal de la sous-location de votre bien immobilier, vous pouvez agir afin de contraindre votre locataire à respecter son contrat de bail.
À cet égard, les mêmes règles s’appliquent aux logements vides ou meublés.
Cependant, il est important de suivre deux étapes préalables afin de vous assurer d’avoir gain de cause.

Les étapes de votre action

Il vous faudra en l’occurrence, dans cet ordre :

  • Envoyer une lettre de sommation à votre locataire;
  • Faire constater la sous-location illégale par voie d’huissier.

La lettre de sommation

En premier lieu, une lettre de sommation, dont un modèle est disponible ici devra être adressée à votre locataire.
Permettant de régler la situation rapidement, elle servira également à vous prémunir en cas de litige futur.

Faire constater la sous-location illégale par un huissier

Si votre locataire ne met pas fin à la sous-location illégale après réception de votre lettre, ou s’il évite celle-ci volontairement, il vous sera possible de faire appel à un huissier qui vérifiera l’existence effective d’une sous-location illégale.
Vous entrerez alors dans la phase de litige.

En cas de litige devant les tribunaux

Vous avez rassemblé suffisamment d’éléments pour demander l’aide d’un juge.
Cependant, afin de limiter l’incertitude quant à l’issue de l’affaire, il vous faut connaître les textes de lois et surtout comprendre leur interprétation.

Caractérisation d’un motif légitime et sérieux

Pour faire enfin cesser la sous-location illégale de votre bien immobilier et vous prémunir des comportements passé et à venir de votre locataire, il vous faudra invoquer un « motif légitime et sérieux ».
Ce motif est prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Il peut se justifier lors d’une « inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant ».

Utilité des pièces rassemblées

La chose importante à retenir est que le motif doit être imputable au locataire.
Le juge évaluera souverainement la situation et disposera, en se basant sur les pièces justificatives fournies et sur la jurisprudence.
C’est à ce moment que les deux étapes préliminaires trouveront leur pleine utilité.

Ce que vous pourrez demander face à la sous-location illégale

Vous avez tous les éléments en main pour commencer votre combat juridique.
Qu’êtes-vous en droit de demander face à une sous-location illégale ?

Perte du droit au renouvellement du bail pour le locataire

Vous pourrez dans un premier temps vous assurer de ne pas être exposé(e) à d’éventuelles poursuites de la part de votre locataire au terme du bail, lorsque vous souhaiterez ne pas reconduire le contrat de location.

Résiliation du bail

Vous pourrez par ailleurs demander la termination, dans les plus brefs délais, du contrat de bail. Votre locataire pourra alors se voir expulser sur décision du juge.

La question sensible : demande de dommages intérêts

Même sans dégradation constatée, sachez que vous pourrez tout à fait demander des dommages intérêts.
Pour ce faire, il vous faudra invoquer votre droit d’accession aux fruits civils issus de la sous-location du bien immobilier dont vous êtes propriétaire.
C’est ce qu’indique la décision de la Cour de cassation du 12 septembre 2019 confirmant l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris du 5 juin 2018.
Vous êtes à présent prêt(e) pour résoudre sereinement la sous-location illégale de votre bien.

Sachez cependant que si vous souhaitez vous épargner à l’avenir les problèmes liés à la location de votre bien, vous pouvez déléguer celle-ci.
Grâce à notre expertise, nous proposons en l’occurrence à nos clients de les épauler dans leur gestion locative.